申貸新青安的痛：當銀行只放貸給有錢人，你該如何成為受歡迎A咖？

工作為了四個小朋友，再為自己買間房。新青安購屋貸款看似德政，為何台灣內的銀行在近一年頻頻傳出拒絕放貸？本文從銀行視角，提供一套系統性策略，讓你從被動「申貸者」，變為主動打造自己的財務品牌，成為銀行難以拒絕的客戶。 （前情提要：房貸錢荒加劇》買2千萬房產年收至少200萬元，銀行才願供八成 ） （背景補充：月薪3萬怎麼背千萬房貸？全台佔比竟有12%！內政部：金龍海嘯打房有效 ） M型社會大家都懂，如果去申貸台灣當前的「新青安」，你一定會更懂其中的滋味。台灣政府鋪開了紅地毯，名為「青年安心成家」，意在引導年輕人走向有房一族的安穩未來，然而許多自信滿滿的申請者，卻在銀行的櫃檯前，發現自己踩的地毯上面，寫著謝謝光臨下次再來。 房市專家何世昌最近在公開節目一針見血指出：「分手的理由都是假的，只有分手是真的。」這句話精準地捕捉了當前申請房貸的集體困惑。 當銀行以千奇百怪的理由拒絕一筆看似合理的貸款申請時，其背後真正的潛台詞是一關乎「財務信用如何被量化，風險如何被定價」，加上在資源緊縮的牌局中，誰能成為贏家。 來理解了房屋貸款的眉眉角角吧，不要再當被動的等待者，當個能主動出擊的銀行客戶。 政策順風，為何撞上銀行的逆風？ 「新青安」的誕生源於政府的政策善意，在高房價的時代，主政者希望透過提供優惠貸款條件（如高成數、長年期、利息補貼），降低年輕世代的購屋門檻，藉此促進社會穩定與世代正義。這是強勁的政策順風，理論上應該讓無數首購族順利啟航，事實上在開頭時，勇敢的人的確有吃到高過件率。 然而政策卻撞上了銀行「商業理性」的逆風。銀行的本質是什麼？它不是慈善機構，也不是政府執行單位，而是對股東和存款戶負責的營利企業。 它的核心業務，就是基於風險控管來實現「利潤最大化」，當前房貸市場的水位就是低！意味銀行可供放貸的資金總額是有限的。這背後的原因錯綜複雜，包含主管機關的宏觀審慎措施，加上對未來經濟前景的保守預期，美國關稅造成的市場變動等等。 這就形成了一個根本性的矛盾：政府希望銀行廣泛將資金貸給需要幫助的年輕人，銀行則希望精準地將有限的資金，貸給最不可能出問題、甚至能帶來更多附加價值的客戶；兩者的衝突成為了當下的房貸亂象。 我們可以比喻新青安是一場由政府盛情舉辦的宴會，政府發放了大量的請帖（新青安方案），希望人人都能入席吃飽，至少吃到。但負責供餐的總鋪師（銀行）卻發現，廚房裡的頂級食材（資金額度）有限。 為了確保辦桌的品質與聲譽，總鋪師會怎麼做？他不會平均上菜，而是會優先將最好的菜餚，端給那些穿著最體面、坐在主桌的 VIP 貴賓。至於其他賓客，他或許會找一些「食材剛好用完」、「灶台出了小問題」的理由來搪塞，這些理由都是假的，只有「無法為您上菜」這個結果是真的。 因此，當一位年收超過百萬新台幣的朋友（我們都有這種朋友），申請新青安卻被要求更高利率或更低成數時，甚至拒絕時，他面對的並非個人資格的否定，而是銀行在資源稀缺時的正常策略。銀行不是質疑他「還不起」，而是評估「在眾多申請者中，你不是瓜分資金水位的對象」 為房貸打造你的「財務品牌」 理解完上面的系統性摩擦後，我們就能明白新青安的申請門檻，早就不足保證成功過件。申請房貸已經是個人的「財務信譽品牌」的成果發表。 想搞到貸款，你要從一次性的「交易思維」，轉向長期的「品牌思維」，將自己打造成銀行無法拒絕的 A 級資產。 恰好筆者讀過行銷學，一個頂級的品牌需要具備三個核心元素：清晰的品牌定位、豐富的品牌資產，以及無可挑剔的品牌聲譽。這剛好對應了房貸審核的三大支柱。 1. 品牌定位：你的職業穩定性與未來性 品牌定位回答的是「你是誰？」 在銀行眼中，最理想的定位就是「低風險」。這解釋了為何軍公教、醫師、百大企業員工等職業會受到貸款的青睞。 最近房貸節目甚至提到，當下的銀行連老師任職於公立還是私立學校都會深入了解，這是在評估你這個「品牌」的長期穩定性。因此在申請房貸前切忌輕易換工作，除非是跳槽到聲譽更好、收入更高的公司。這就像一個知名品牌，不會在推出旗艦產品前，突然去更改自己的核心 LOGO 和消費市場定位。 銀行看的是你背後有什麼，如果你沒有顯赫的家世背景，老爸列名維基百科，就是看你的職務頭銜、公司大不大間。 2. 品牌資產：你的多元財富證明 品牌資產回答的是「你擁有什麼？」 這不僅僅是你的月收入、年收入，銀行想看到的，是一個立體、多元且厚實的資產組合。存款、股票、黃金、保單，甚至是父母房產作為擔保品，這一切都是在向銀行展示你這個「品牌」的總體價值與抗風險能力。 這很像奢侈品大佬口中的配貨，你若想買到一個限量版的柏金包（理想的房貸條件），往往需要先在該品牌消費大量的非熱門商品（存款、理財、信用卡往來）。 銀行界傳聞，如果有 2 次以上信貸紀錄，並準時還款紀錄的朋友，有更大機率過件房貸，這就像在申貸前，不斷地為自己的品牌「配貨」，累積與銀行的往來紀錄，最終順利拿到了他想要的「包」。 累積自己的資產多元性，這不是一天兩天的事。為什麼現在的年輕父母，會鼓勵小朋友從小學習理財？因為你有多元資產，銀行才會認為面前是個懂錢、會還錢的客人。 3. 品牌聲譽：你的信用紀錄 信用回答的是「你的過去表現如何？」 《CWC財商講堂》主理人 C 大曾經說過一個案例，他有一位存款高達 8 位數的朋友，僅因為人在國外旺繳了 4000 元的卡費，就影響了房貸條件。 這說明在銀行眼中，信用紀錄不存在「小事」，任何一次逾期繳款，都是對個人品牌聲譽的公開差評，足以讓所有亮眼的資產黯然失色。因此記得，在申貸前還清所有信用貸款，保持完美的繳款紀錄，就是在為你的品牌進行最重要的聲譽管理。 大家最習慣的信用卡（借貸金融產品）切記絕對不能遲繳，或是使用循環利息。建議綁定一個長期有足夠存款的戶頭來自動扣繳，如果真的遲繳了，請不要猶豫，馬上補繳全額並打給銀行客服，說明自己不是故意遲繳，請友善的請客服幫你「消除」遲繳紀錄，當然這方式不能濫用。 你要培養信用，就是要先借，再還。有借按時還，再借會更容易。 解讀銀行的潛台詞 許多申請房貸的人，...