Gayrimenkul Gerçek Dünya Varlıkları: Mevcut Durum ve Gelecek
Gerçek dünya varlıkları ( RWA ) kripto para piyasasında yeni bir şey değil, 2018'de ortaya çıkmıştı. O zamanlar varlık tokenizasyonu ve menkul kıymet token ihraçları ( STO ) günümüzdeki RWA kavramıyla birçok benzerlik taşıyordu. Ancak, yetersiz düzenlemeler ve belirgin getiri avantajlarının eksikliği nedeniyle bu erken dönem girişimleri olgun bir piyasa ölçeği oluşturamadı.
2022 yılında, ABD'nin faiz oranlarını sürekli artırmasıyla birlikte, ABD Hazine bonosu getirileri kripto sektöründeki stabilcoin kredi oranlarını açıkça aşmıştır. Bu nedenle, ABD Hazine bonosunu RWA varlıkları olarak tokenleştirmek, kripto sektörü için giderek daha çekici hale gelmektedir. Bazı olgun DeFi projeleri ve geleneksel finans kurumları RWA'yı keşfetmeye başlamıştır.
Son iki yılda, piyasada az sayıda gayrimenkul RWA projesi ortaya çıktı. Bu projeler, gayrimenkul yatırım pazarını genişletmeyi, yatırım ürünlerini çeşitlendirmeyi ve yatırım eşiğini düşürmeyi amaçlamaktadır. Bu çalışma, bu projelere vaka analizi yaparak gayrimenkul RWA'nın tasarımının avantaj ve dezavantajlarını ve potansiyel pazarını inceleyecektir. Tartışılan ilgili politikalar, düzenlemeler ve piyasa koşulları esas olarak Kuzey Amerika gayrimenkul pazarını kapsayacaktır.
Tokenleştirilmiş gayrimenkul piyasası yöntemleri
Gayrimenkul pazarı, yatırım fırsatlarıyla dolu büyük bir alandır. Mart 2023'te yapılan bir araştırma, Kuzey Amerika'daki halka açık gayrimenkul pazarının değerinin 1.3 trilyon dolar, küresel halka açık gayrimenkul pazarının ise 2.66 trilyon dolar olduğunu göstermektedir.
Tokenleştirilmiş gayrimenkul pazarının temel talebi, aşağıdaki bir veya birden fazla hedefin gerçekleştirilmesidir: daha çeşitli ve esnek yatırım ürünleri oluşturmak, daha geniş bir yatırımcı kitlesini çekmek ve gayrimenkul varlıklarının likiditesini ve değerini artırmak. Bu ürünlerin ana biçimleri genellikle üç çeşittir:
parçalanmış gayrimenkul mülkiyet finansmanı.
belirli alan gayrimenkul piyasası endeksi ürünü.
gayrimenkul tokenleri teminat olarak kullanılarak borç verilir.
Ayrıca, gayrimenkul varlıklarının tokenizasyonu blockchain'e entegre edildiğinde, gayrimenkul varlıklarının şeffaflığını ve yönetişim demokrasiğini artırma potansiyeline sahiptir.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı ( REIT ) ile Gayrimenkul RWA'nın parçalı gayrimenkul yatırım fırsatları sunma konusundaki birçok benzerliği vardır, her ikisi de yatırım eşiğini etkili bir şekilde düşürmekte ve gayrimenkul varlıklarının likiditesini artırmaktadır. Ancak, geleneksel REIT'ler genellikle yatırımcılara yönetim fırsatları veya mülkiyet sağlamaz ve merkezi bir işletim modeli sürdürmektedir. Yine de, sıkı bir düzenleyici çerçeve içinde varlıkların denetimi, işletimi ve yatırım yapısı, gayrimenkul RWA projelerine referans alabileceği bir çerçeve sağlamaktadır.
Geçtiğimiz iki yıl boyunca gayrimenkul RWA projelerinin işletim gözlemleri sayesinde, onların avantajları ve dezavantajları hakkında bazı net anlayışlara sahip olduk:
Avantajlar:
Yatırım eşiğini düşürmek
Gayrimenkul likiditesini artırmak
Gayrimenkul yatırım çeşitliliğini sağlamak
Küresel yatırım fırsatları sunmak
Şeffaflığı artırmak
Eksileri:
Hukuk ve düzenleyici belirsizlik
Teknik risk
Yönetim ve işletme karmaşıklığı
Likidite hala sınırlı
Değerleme Challenge
Spesifik vakaları derinlemesine incelerken, yönetim ve ürün yöntemlerindeki farklılıklar nedeniyle her projenin işletme sürecinde karşılaştığı gerçek durumların farklı olduğunu keşfettim.
vaka analizi
Üç gayrimenkul RWA projesini analiz etmek için seçtik. Her proje, gayrimenkul piyasasını tokenleştirmek için farklı yöntemler kullanıyor ve kendi alanlarında belirli bir temsiliyet taşıyor. Dikkat edilmesi gereken nokta, bu projelerin hala erken aşamada olması ve ürünlerinin uzun süreli ve kapsamlı pazar doğrulaması ve testinden geçmemiş olmasıdır.
RealT
RealT, 2019 yılında piyasaya sürüldü ve bireysel yatırımcılar için Amerika Birleşik Devletleri konut gayrimenkulünü tokenleştirmeye odaklanan en eski gayrimenkul RWA projelerinden biridir.
RealT, konut mülklerini satın alır ve bunları ABD yasalarına uygun olarak tokenleştirir. Bu mülklerin yönetim, bakım ve kira toplama sorumluluğu üçüncü taraf yönetim kuruluşuna devredilir. Masraflar düşüldükten sonra, bu mülklerden elde edilen kiralar token sahiplerine dağıtılır. RealT, tokenleştirme sürecinden sorumlu olup, mülk varlıklarını elinde bulunduran şirketle yasal olarak ayrıdır. Eğer şirket temerrüde düşerse, token sahipleri mülkü yönetmesi için başka bir şirket atama hakkına sahiptir. Kullanıcılar mülk tokenlerini tutarak her ay ilgili konutun kirasından pay alabilirler, alınacak miktardan yaklaşık %2.5 bakım rezervi ve genellikle %10 civarında yönetim ücreti düşülmelidir.
Montgomery'deki bir mülk örneği olarak, gayrimenkul token'larının toplam değeri 323,020 Amerikan Doları, her token'ın fiyatı 52.10 Amerikan Doları ve toplamda 6,200 token ihraç edilmiştir. Bu mülk her ay 2,600 Amerikan Doları kira geliri üretmektedir. Toplam 622 Amerikan Doları işletme ve yönetim giderleri düşüldüğünde, aylık net kar 1,978 Amerikan Doları, yıllık toplam ise 23,736 Amerikan Dolarıdır. Dolayısıyla, her token 3.83 Amerikan Doları dağıtım almaktadır ve bu da yıllık kar oranının %7.35 olmasına yol açmaktadır.
Bu gayrimenkul için RealT, piyasaya %100 token sunmuştur, bu da RealT'nin müşterilerle ortak yatırım yapmasına gerek olmadığı ve işletme için neredeyse risksiz bir model sürdürdüğü anlamına gelir. Yönetim kurumu, kira gelirinden %8 alırken, bakım masraflarından kalan kısmı alır, yatırım platformu yalnızca tokenleştirilmiş gayrimenkulü seçmek ve yönetim kurumunu denetlemek için %2'lik bir ücret alır. Bu yöntemle RealT ekibi büyük miktarda yönetim zamanından tasarruf edebilir, nitelikli gayrimenkul bulmaya ve bunları piyasaya tokenleştirmeye odaklanabilir.
Ancak, dağılmış mülkiyet yatırımcılar arasında riski dağıtmaya yardımcı olsa da zorluklar da getirmektedir. Yatırımcıların yatırımları o kadar küçük olursa ki, şirketin yönetim maliyetleri aşırı hale gelir ve sürdürülemez hale gelir. RealT, sahip olduğu mülkleri yönetmesi için bir yönetim kurumu seçer; eğer RealT mülk üzerinde büyük bir mülkiyete sahipse, yönetim maliyetlerini azaltmaya çalışacaklardır. Ancak, eğer RealT'nin hisse oranı çok büyükse, bu ilk olarak tokenlerin likiditesini azaltacak, ikincisi, mülkün küçük hissedarları denetim sorumluluğunu yerine getirmeyeceklerdir. Öte yandan, eğer RealT'nin hissesi çok küçükse, RealT'nin yönetim kurumunu dikkatlice seçmek ve denetime aktif olarak katılmak için yeterli motivasyona sahip olmaması mümkündür; çok sayıda küçük yatırımcı için, yönetim kurumunu etkin bir şekilde denetlemek oldukça zor hale gelecektir.
RealT pazarındaki en son satılan on gayrimenkul tokenini inceleyerek, her bir gayrimenkulün ne kadar sahibinin olduğunu bulmak için ilgili blockchain tarayıcılarını kullanın. RealT, gayrimenkulleri farklı sayıda token'a bölerek, her bir token'ın fiyatını yaklaşık 50 dolar civarında tutmayı sağlamaktadır. Çoğu gayrimenkul Detroit'te bulunmakta ve yaklaşık 500 token sahibi bulunmaktadır; bunlardan iki gayrimenkulün sahibi ise 1,000 kişiyi aşmaktadır.
Yaklaşık %90'ı RealT yatırımcılarının 500 dolardan az yatırım yaptığı, yaklaşık %9'unun 500 ile 2.000 dolar arasında yatırım yaptığı ve %1'inin bu miktarın üzerinde yatırım yaptığı görülmektedir. Bu, RealT'nin belirli bir ölçüde perakende yatırımcılar için bir gayrimenkul yatırım pazarı oluşturmayı başardığını ve konut pazarının likiditesini artırdığını göstermektedir.
RealT'nin ana işletim ağındaki işlem verilerine göre, RealT toplamda yaklaşık 6 milyon dolar kira dağıtmıştır. Platform ücretleri bakım masrafları, sigorta ve vergi dalgalanmalarına göre, kira gelirinin yaklaşık %2.5-%3 arasında değişmektedir ve bu da son iki yılda platform gelirinin yaklaşık 150K ile 180K dolar arasında olduğu anlamına gelir. Ancak, RealT'nin gayrimenkul yatırımına katılma zorunluluğu olmadığı ve katılmayı seçerse, katılım düzeyinin belirli bir sınırı veya açıklaması olmadığı için, RealT'nin kira gelirinden elde ettiği kâr bilinmemektedir.
Şirket yapısı açısından, RealT, Delaware'de herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip olmayan bir ana varlık kurmuştur; yalnızca RealT projelerinin işletme varlığı olarak hizmet vermektedir. Ayrıca, RealT, bir dizi gayrimenkul şirketinin ana şirketini de kurmuştur. Son olarak, RealT, her yatırım yapılan gayrimenkul için ilgili bir yan kuruluş oluşturmuştur. Bu yapı, bir gayrimenkulün mali veya hukuki sorunlarının RealT altındaki diğer gayrimenkullerin veya ana şirketin faaliyetlerini etkilemesini önlemek amacıyla tasarlanmıştır.
Parcl
Parcl, kullanıcıların küresel gayrimenkul piyasasının fiyat dalgalanmalarını ticaretine olanak tanıyan bir DeFi yatırım platformudur. Parcl, gayrimenkul ile ilgili sentetik varlıkların piyasaya sunulmasını AMM yapısı aracılığıyla sağlar. Parcl, satış geçmişine dayalı olarak belirli bölgelerin gayrimenkul endekslerini oluşturmak için fiyat veri kaynakları sunmuştur. Endeks oluşturulduktan sonra, yatırımcıların gayrimenkul fiyat hareketleri üzerine spekülatif bahis yapma fırsatları vardır ve bu bölgedeki gayrimenkul fiyatları yükseliş veya düşüş pozisyonları oluşturur.
Bu yöntem, gerçek mülk alım satımının olmaması nedeniyle Parcl'ın gerçek gayrimenkul operasyonlarının hukuki sorunlarına karışmaktan kaçınmasını sağlıyor. Ayrıca, yukarıda bahsedilen standartlara uymadığı için gerçekten bir gayrimenkul RWA projesi sayılıp sayılamayacağı konusunda şüpheleriniz olabilir. Ancak, bu, birçok tanınmış şirketin yatırım yaptığı, nispeten popüler bir RWA projesidir ve benzersizliği nedeniyle gayrimenkul RWA'nın ürün çeşitliliği tartışmalarında yer alması mantıklıdır.
Parcl'ın test ağı Mayıs 2022'de başlatıldı, şu anda TVL'si 16 milyon dolar. Ancak bir yıldan fazla bir süredir işletilmesine rağmen, Parcl pek fazla ilgi çekmiş gibi görünmüyor, günlük işlem hacmi 10,000 dolardan az ve günlük aktif kullanıcı sayısı 50'nin altında.
Parcl ürünleri kullanımı kolay ve hızlı bir şekilde güncelleniyor, fiyat sağlayıcıları ve endeks pazarı tasarımı oldukça olgun. Operasyon açısından, Parcl ekibi kullanıcı kazanım programlarını aktif bir şekilde uyguluyor. Bu avantajlar ve birçok tanınmış yatırım kuruluşunun desteğine rağmen, Parcl hala nispeten düşük bir piyasa ilgisi ve piyasa payı ile, küçük bir kullanıcı tabanına ve sınırlı bir ticaret hacmine sahip. Bu belki de kripto para piyasasının gayrimenkul endeks ürünlerini karşılamaya henüz hazır olmadığını belirtiyor.
Reinno
Bazı büyük kripto para şirketleri, gayrimenkul RWA yönünde ürünler geliştirmeyi de araştırıyor. Bazı şirketler, kullanıcıların mülklerini tokenleştirerek buna göre ipotek kredisi almalarını desteklemeyi denediklerini duyurdu. Ayrıca bazı şirketler, gayrimenkul ipotek kredisi desteklemek için iş birliği yapıyor.
Reinno, 2020 yılında piyasaya sürülen ve 2022 yılında faaliyetlerini durduran bir projedir. Piyasada fazla iz bırakmamış olmasına rağmen, gayrimenkul RWA ile ilgili iki ürünü anmaya değer.
İlk ürün, tokenleştirilmiş gayrimenkul temelli bir kredi hizmetidir. Gayrimenkul sahipleri finansmana ihtiyaç duyduklarında, mülk belgelerini Reinno'ya sunabilirler. Onay alındıktan sonra, Reinno Delaware'de özel bir amaçlı şirket oluşturacaktır. Ardından, Reinno gayrimenkul tokenleri için bir akıllı sözleşme oluşturacak ve sahipleri tokenleri kredi teminatı olarak yatırıp borç alabileceklerdir; kredi limiti token değerine dayalı olacaktır.
İkinci ürün, mortgage finansmanı olup, kullanıcılar bankadan mortgage ile gayrimenkul satın aldıktan sonra gayrimenkulün mülkiyetini tokenleştirerek finansman sağlayabilirler. Elde edilen fonlar bankanın mortgage'ını geri ödemek için kullanılır ve ardından müşteri bu krediyi sözleşmeye sabit bir faiz oranıyla geri öder.
Reinno'nun işletimi hala merkezi ve çevrimdışı bir modeldir, genellikle müşterilerin ofisi ziyaret edip gayrimenkul belgelerini sunması gerekmektedir. Reinno gibi bir yaklaşımın bazı belirgin riskleri vardır. İlk olarak, eğer borçlu, krediyi geri ödemeyi durdurmayı seçerse, Reinno bir tokenleştirilmiş hizmet sağlayıcı olarak, bir alacaklı olarak borçluya dava açmakta zorlanacaktır. Reinno aslında teminat olarak verilen gayrimenkulü sahiplenmez; krediler esasen Reinno'da fon sağlama seçeneği bulunan kullanıcılar tarafından sağlanmaktadır. Borçlu ile alacaklı arasında doğrudan bir kredi sözleşmesinin olmaması nedeniyle, özellikle parçalı gayrimenkul token finansmanı bağlamında, bu alacaklıları koruyacak yeterli bir yasal çerçeve yoktur. İkinci olarak, eğer gayrimenkul sahibi borç aldıktan sonra evi satmaya karar verirse veya Reinno gayrimenkul finansmanını tamamladıktan sonra bankaya ipotek kredisini geri ödemeyi durdurursa, bu ev mülkiyetinin devrini gerektiren durumları Reinno etkin bir şekilde engelleyemez ve bu da alacaklının gayrimenkul değerinde "çift harcama" durumu yaratır. Bu belirgin riskler, projenin faaliyetlerini durdurmasının nedenlerinden biri olabilir; gelecekte gayrimenkul RWA'nın daha sağlam bir yapıya ihtiyaç duyacağı açıktır.
This page may contain third-party content, which is provided for information purposes only (not representations/warranties) and should not be considered as an endorsement of its views by Gate, nor as financial or professional advice. See Disclaimer for details.
16 Likes
Reward
16
5
Share
Comment
0/400
SchroedingerAirdrop
· 15h ago
Eski enayiler yeni orakla!
View OriginalReply0
ContractFreelancer
· 16h ago
Kim henüz enayi yerine koyulmadı ki?
View OriginalReply0
MEV_Whisperer
· 16h ago
Gerçekten konut alım satımı, insanları hayatta tutan tek varlık.
View OriginalReply0
SilentAlpha
· 16h ago
Tsk tsk, bu gayrimenkulü hayata döndürmek için.
View OriginalReply0
ShibaMillionairen't
· 16h ago
Yine bir yüksek düşen bıçağı yakalamak dalgası, enayiler hazır mı?
Gayrimenkul RWA pazarının durumu: Fırsatlar ve zorluklar bir arada
Gayrimenkul Gerçek Dünya Varlıkları: Mevcut Durum ve Gelecek
Gerçek dünya varlıkları ( RWA ) kripto para piyasasında yeni bir şey değil, 2018'de ortaya çıkmıştı. O zamanlar varlık tokenizasyonu ve menkul kıymet token ihraçları ( STO ) günümüzdeki RWA kavramıyla birçok benzerlik taşıyordu. Ancak, yetersiz düzenlemeler ve belirgin getiri avantajlarının eksikliği nedeniyle bu erken dönem girişimleri olgun bir piyasa ölçeği oluşturamadı.
2022 yılında, ABD'nin faiz oranlarını sürekli artırmasıyla birlikte, ABD Hazine bonosu getirileri kripto sektöründeki stabilcoin kredi oranlarını açıkça aşmıştır. Bu nedenle, ABD Hazine bonosunu RWA varlıkları olarak tokenleştirmek, kripto sektörü için giderek daha çekici hale gelmektedir. Bazı olgun DeFi projeleri ve geleneksel finans kurumları RWA'yı keşfetmeye başlamıştır.
Son iki yılda, piyasada az sayıda gayrimenkul RWA projesi ortaya çıktı. Bu projeler, gayrimenkul yatırım pazarını genişletmeyi, yatırım ürünlerini çeşitlendirmeyi ve yatırım eşiğini düşürmeyi amaçlamaktadır. Bu çalışma, bu projelere vaka analizi yaparak gayrimenkul RWA'nın tasarımının avantaj ve dezavantajlarını ve potansiyel pazarını inceleyecektir. Tartışılan ilgili politikalar, düzenlemeler ve piyasa koşulları esas olarak Kuzey Amerika gayrimenkul pazarını kapsayacaktır.
Tokenleştirilmiş gayrimenkul piyasası yöntemleri
Gayrimenkul pazarı, yatırım fırsatlarıyla dolu büyük bir alandır. Mart 2023'te yapılan bir araştırma, Kuzey Amerika'daki halka açık gayrimenkul pazarının değerinin 1.3 trilyon dolar, küresel halka açık gayrimenkul pazarının ise 2.66 trilyon dolar olduğunu göstermektedir.
Tokenleştirilmiş gayrimenkul pazarının temel talebi, aşağıdaki bir veya birden fazla hedefin gerçekleştirilmesidir: daha çeşitli ve esnek yatırım ürünleri oluşturmak, daha geniş bir yatırımcı kitlesini çekmek ve gayrimenkul varlıklarının likiditesini ve değerini artırmak. Bu ürünlerin ana biçimleri genellikle üç çeşittir:
parçalanmış gayrimenkul mülkiyet finansmanı.
belirli alan gayrimenkul piyasası endeksi ürünü.
gayrimenkul tokenleri teminat olarak kullanılarak borç verilir.
Ayrıca, gayrimenkul varlıklarının tokenizasyonu blockchain'e entegre edildiğinde, gayrimenkul varlıklarının şeffaflığını ve yönetişim demokrasiğini artırma potansiyeline sahiptir.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı ( REIT ) ile Gayrimenkul RWA'nın parçalı gayrimenkul yatırım fırsatları sunma konusundaki birçok benzerliği vardır, her ikisi de yatırım eşiğini etkili bir şekilde düşürmekte ve gayrimenkul varlıklarının likiditesini artırmaktadır. Ancak, geleneksel REIT'ler genellikle yatırımcılara yönetim fırsatları veya mülkiyet sağlamaz ve merkezi bir işletim modeli sürdürmektedir. Yine de, sıkı bir düzenleyici çerçeve içinde varlıkların denetimi, işletimi ve yatırım yapısı, gayrimenkul RWA projelerine referans alabileceği bir çerçeve sağlamaktadır.
Geçtiğimiz iki yıl boyunca gayrimenkul RWA projelerinin işletim gözlemleri sayesinde, onların avantajları ve dezavantajları hakkında bazı net anlayışlara sahip olduk:
Avantajlar:
Eksileri:
Spesifik vakaları derinlemesine incelerken, yönetim ve ürün yöntemlerindeki farklılıklar nedeniyle her projenin işletme sürecinde karşılaştığı gerçek durumların farklı olduğunu keşfettim.
vaka analizi
Üç gayrimenkul RWA projesini analiz etmek için seçtik. Her proje, gayrimenkul piyasasını tokenleştirmek için farklı yöntemler kullanıyor ve kendi alanlarında belirli bir temsiliyet taşıyor. Dikkat edilmesi gereken nokta, bu projelerin hala erken aşamada olması ve ürünlerinin uzun süreli ve kapsamlı pazar doğrulaması ve testinden geçmemiş olmasıdır.
RealT
RealT, 2019 yılında piyasaya sürüldü ve bireysel yatırımcılar için Amerika Birleşik Devletleri konut gayrimenkulünü tokenleştirmeye odaklanan en eski gayrimenkul RWA projelerinden biridir.
RealT, konut mülklerini satın alır ve bunları ABD yasalarına uygun olarak tokenleştirir. Bu mülklerin yönetim, bakım ve kira toplama sorumluluğu üçüncü taraf yönetim kuruluşuna devredilir. Masraflar düşüldükten sonra, bu mülklerden elde edilen kiralar token sahiplerine dağıtılır. RealT, tokenleştirme sürecinden sorumlu olup, mülk varlıklarını elinde bulunduran şirketle yasal olarak ayrıdır. Eğer şirket temerrüde düşerse, token sahipleri mülkü yönetmesi için başka bir şirket atama hakkına sahiptir. Kullanıcılar mülk tokenlerini tutarak her ay ilgili konutun kirasından pay alabilirler, alınacak miktardan yaklaşık %2.5 bakım rezervi ve genellikle %10 civarında yönetim ücreti düşülmelidir.
Montgomery'deki bir mülk örneği olarak, gayrimenkul token'larının toplam değeri 323,020 Amerikan Doları, her token'ın fiyatı 52.10 Amerikan Doları ve toplamda 6,200 token ihraç edilmiştir. Bu mülk her ay 2,600 Amerikan Doları kira geliri üretmektedir. Toplam 622 Amerikan Doları işletme ve yönetim giderleri düşüldüğünde, aylık net kar 1,978 Amerikan Doları, yıllık toplam ise 23,736 Amerikan Dolarıdır. Dolayısıyla, her token 3.83 Amerikan Doları dağıtım almaktadır ve bu da yıllık kar oranının %7.35 olmasına yol açmaktadır.
Bu gayrimenkul için RealT, piyasaya %100 token sunmuştur, bu da RealT'nin müşterilerle ortak yatırım yapmasına gerek olmadığı ve işletme için neredeyse risksiz bir model sürdürdüğü anlamına gelir. Yönetim kurumu, kira gelirinden %8 alırken, bakım masraflarından kalan kısmı alır, yatırım platformu yalnızca tokenleştirilmiş gayrimenkulü seçmek ve yönetim kurumunu denetlemek için %2'lik bir ücret alır. Bu yöntemle RealT ekibi büyük miktarda yönetim zamanından tasarruf edebilir, nitelikli gayrimenkul bulmaya ve bunları piyasaya tokenleştirmeye odaklanabilir.
Ancak, dağılmış mülkiyet yatırımcılar arasında riski dağıtmaya yardımcı olsa da zorluklar da getirmektedir. Yatırımcıların yatırımları o kadar küçük olursa ki, şirketin yönetim maliyetleri aşırı hale gelir ve sürdürülemez hale gelir. RealT, sahip olduğu mülkleri yönetmesi için bir yönetim kurumu seçer; eğer RealT mülk üzerinde büyük bir mülkiyete sahipse, yönetim maliyetlerini azaltmaya çalışacaklardır. Ancak, eğer RealT'nin hisse oranı çok büyükse, bu ilk olarak tokenlerin likiditesini azaltacak, ikincisi, mülkün küçük hissedarları denetim sorumluluğunu yerine getirmeyeceklerdir. Öte yandan, eğer RealT'nin hissesi çok küçükse, RealT'nin yönetim kurumunu dikkatlice seçmek ve denetime aktif olarak katılmak için yeterli motivasyona sahip olmaması mümkündür; çok sayıda küçük yatırımcı için, yönetim kurumunu etkin bir şekilde denetlemek oldukça zor hale gelecektir.
RealT pazarındaki en son satılan on gayrimenkul tokenini inceleyerek, her bir gayrimenkulün ne kadar sahibinin olduğunu bulmak için ilgili blockchain tarayıcılarını kullanın. RealT, gayrimenkulleri farklı sayıda token'a bölerek, her bir token'ın fiyatını yaklaşık 50 dolar civarında tutmayı sağlamaktadır. Çoğu gayrimenkul Detroit'te bulunmakta ve yaklaşık 500 token sahibi bulunmaktadır; bunlardan iki gayrimenkulün sahibi ise 1,000 kişiyi aşmaktadır.
Yaklaşık %90'ı RealT yatırımcılarının 500 dolardan az yatırım yaptığı, yaklaşık %9'unun 500 ile 2.000 dolar arasında yatırım yaptığı ve %1'inin bu miktarın üzerinde yatırım yaptığı görülmektedir. Bu, RealT'nin belirli bir ölçüde perakende yatırımcılar için bir gayrimenkul yatırım pazarı oluşturmayı başardığını ve konut pazarının likiditesini artırdığını göstermektedir.
RealT'nin ana işletim ağındaki işlem verilerine göre, RealT toplamda yaklaşık 6 milyon dolar kira dağıtmıştır. Platform ücretleri bakım masrafları, sigorta ve vergi dalgalanmalarına göre, kira gelirinin yaklaşık %2.5-%3 arasında değişmektedir ve bu da son iki yılda platform gelirinin yaklaşık 150K ile 180K dolar arasında olduğu anlamına gelir. Ancak, RealT'nin gayrimenkul yatırımına katılma zorunluluğu olmadığı ve katılmayı seçerse, katılım düzeyinin belirli bir sınırı veya açıklaması olmadığı için, RealT'nin kira gelirinden elde ettiği kâr bilinmemektedir.
Şirket yapısı açısından, RealT, Delaware'de herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip olmayan bir ana varlık kurmuştur; yalnızca RealT projelerinin işletme varlığı olarak hizmet vermektedir. Ayrıca, RealT, bir dizi gayrimenkul şirketinin ana şirketini de kurmuştur. Son olarak, RealT, her yatırım yapılan gayrimenkul için ilgili bir yan kuruluş oluşturmuştur. Bu yapı, bir gayrimenkulün mali veya hukuki sorunlarının RealT altındaki diğer gayrimenkullerin veya ana şirketin faaliyetlerini etkilemesini önlemek amacıyla tasarlanmıştır.
Parcl
Parcl, kullanıcıların küresel gayrimenkul piyasasının fiyat dalgalanmalarını ticaretine olanak tanıyan bir DeFi yatırım platformudur. Parcl, gayrimenkul ile ilgili sentetik varlıkların piyasaya sunulmasını AMM yapısı aracılığıyla sağlar. Parcl, satış geçmişine dayalı olarak belirli bölgelerin gayrimenkul endekslerini oluşturmak için fiyat veri kaynakları sunmuştur. Endeks oluşturulduktan sonra, yatırımcıların gayrimenkul fiyat hareketleri üzerine spekülatif bahis yapma fırsatları vardır ve bu bölgedeki gayrimenkul fiyatları yükseliş veya düşüş pozisyonları oluşturur.
Bu yöntem, gerçek mülk alım satımının olmaması nedeniyle Parcl'ın gerçek gayrimenkul operasyonlarının hukuki sorunlarına karışmaktan kaçınmasını sağlıyor. Ayrıca, yukarıda bahsedilen standartlara uymadığı için gerçekten bir gayrimenkul RWA projesi sayılıp sayılamayacağı konusunda şüpheleriniz olabilir. Ancak, bu, birçok tanınmış şirketin yatırım yaptığı, nispeten popüler bir RWA projesidir ve benzersizliği nedeniyle gayrimenkul RWA'nın ürün çeşitliliği tartışmalarında yer alması mantıklıdır.
Parcl'ın test ağı Mayıs 2022'de başlatıldı, şu anda TVL'si 16 milyon dolar. Ancak bir yıldan fazla bir süredir işletilmesine rağmen, Parcl pek fazla ilgi çekmiş gibi görünmüyor, günlük işlem hacmi 10,000 dolardan az ve günlük aktif kullanıcı sayısı 50'nin altında.
Parcl ürünleri kullanımı kolay ve hızlı bir şekilde güncelleniyor, fiyat sağlayıcıları ve endeks pazarı tasarımı oldukça olgun. Operasyon açısından, Parcl ekibi kullanıcı kazanım programlarını aktif bir şekilde uyguluyor. Bu avantajlar ve birçok tanınmış yatırım kuruluşunun desteğine rağmen, Parcl hala nispeten düşük bir piyasa ilgisi ve piyasa payı ile, küçük bir kullanıcı tabanına ve sınırlı bir ticaret hacmine sahip. Bu belki de kripto para piyasasının gayrimenkul endeks ürünlerini karşılamaya henüz hazır olmadığını belirtiyor.
Reinno
Bazı büyük kripto para şirketleri, gayrimenkul RWA yönünde ürünler geliştirmeyi de araştırıyor. Bazı şirketler, kullanıcıların mülklerini tokenleştirerek buna göre ipotek kredisi almalarını desteklemeyi denediklerini duyurdu. Ayrıca bazı şirketler, gayrimenkul ipotek kredisi desteklemek için iş birliği yapıyor.
Reinno, 2020 yılında piyasaya sürülen ve 2022 yılında faaliyetlerini durduran bir projedir. Piyasada fazla iz bırakmamış olmasına rağmen, gayrimenkul RWA ile ilgili iki ürünü anmaya değer.
İlk ürün, tokenleştirilmiş gayrimenkul temelli bir kredi hizmetidir. Gayrimenkul sahipleri finansmana ihtiyaç duyduklarında, mülk belgelerini Reinno'ya sunabilirler. Onay alındıktan sonra, Reinno Delaware'de özel bir amaçlı şirket oluşturacaktır. Ardından, Reinno gayrimenkul tokenleri için bir akıllı sözleşme oluşturacak ve sahipleri tokenleri kredi teminatı olarak yatırıp borç alabileceklerdir; kredi limiti token değerine dayalı olacaktır.
İkinci ürün, mortgage finansmanı olup, kullanıcılar bankadan mortgage ile gayrimenkul satın aldıktan sonra gayrimenkulün mülkiyetini tokenleştirerek finansman sağlayabilirler. Elde edilen fonlar bankanın mortgage'ını geri ödemek için kullanılır ve ardından müşteri bu krediyi sözleşmeye sabit bir faiz oranıyla geri öder.
Reinno'nun işletimi hala merkezi ve çevrimdışı bir modeldir, genellikle müşterilerin ofisi ziyaret edip gayrimenkul belgelerini sunması gerekmektedir. Reinno gibi bir yaklaşımın bazı belirgin riskleri vardır. İlk olarak, eğer borçlu, krediyi geri ödemeyi durdurmayı seçerse, Reinno bir tokenleştirilmiş hizmet sağlayıcı olarak, bir alacaklı olarak borçluya dava açmakta zorlanacaktır. Reinno aslında teminat olarak verilen gayrimenkulü sahiplenmez; krediler esasen Reinno'da fon sağlama seçeneği bulunan kullanıcılar tarafından sağlanmaktadır. Borçlu ile alacaklı arasında doğrudan bir kredi sözleşmesinin olmaması nedeniyle, özellikle parçalı gayrimenkul token finansmanı bağlamında, bu alacaklıları koruyacak yeterli bir yasal çerçeve yoktur. İkinci olarak, eğer gayrimenkul sahibi borç aldıktan sonra evi satmaya karar verirse veya Reinno gayrimenkul finansmanını tamamladıktan sonra bankaya ipotek kredisini geri ödemeyi durdurursa, bu ev mülkiyetinin devrini gerektiren durumları Reinno etkin bir şekilde engelleyemez ve bu da alacaklının gayrimenkul değerinde "çift harcama" durumu yaratır. Bu belirgin riskler, projenin faaliyetlerini durdurmasının nedenlerinden biri olabilir; gelecekte gayrimenkul RWA'nın daha sağlam bir yapıya ihtiyaç duyacağı açıktır.