不動産RWA市場の現状:機会と課題が共存する

不動産のリアルワールドアセット: 現状と展望

リアルワールドアセット(RWA)は暗号通貨市場では新しい概念ではなく、2018年にはすでに存在していました。当時の資産トークン化と証券トークン発行(STO)は、今日のRWA概念と多くの類似点があります。しかし、規制が不十分であり、顕著なリターンの利点が欠如していたため、これらの初期の試みは成熟した市場規模を形成することができませんでした。

2022年、アメリカが金利を引き上げ続ける中で、アメリカの国債の利回りは暗号業界のステーブルコイン貸出利率を明らかに上回りました。したがって、アメリカ国債をRWAの対象としてトークン化することは、暗号業界にとってますます魅力的になっています。一部の成熟したDeFiプロジェクトや伝統的な金融機関がRWAの探求を始めています。

近年、マーケットには少数の不動産RWAプロジェクトが登場しています。これらは不動産投資市場を拡大し、投資商品を多様化し、投資の敷居を下げることを目的としています。本研究ではこれらのプロジェクトのケーススタディを行い、不動産RWAの設計の長所と短所、及びその潜在的なマーケットを探ります。議論される関連の政策、規制、市場条件は主に北米の不動産市場に関わるものとなります。

! Bricks & Blocks: Research on Real Estate Projects in the RWA Market

トークン化された不動産市場の方法

不動産市場は投資機会に満ちた巨大な分野です。2023年3月の調査によると、北米の上場不動産市場の価値は1.3兆ドルに達し、世界の上場不動産市場は2.66兆ドルです。

トークン化された不動産市場の核心の要求は、以下の1つまたは複数の目標を達成することです: より多様で柔軟な投資商品を作成し、より広範な投資家層を引き付け、不動産資産の流動性と価値を向上させること。これらの商品の主な表現形式は通常、3つあります:

1)フラクショナル不動産所有融資。

2)特定地域不動産市場インデックス製品。

3)不動産トークンを担保に借入を行う。

さらに、不動産のトークン化は、不動産資産の透明性とガバナンスの民主性を強化する可能性があります。

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不動産投資信託(REIT)と不動産RWAは、断片化された不動産投資機会を提供する点で多くの類似点があります。どちらも投資のハードルを効果的に下げ、不動産資産の流動性を高めています。しかし、従来のREITは通常、投資家に管理機会や所有権を提供せず、中央集権的な運営モデルを維持しています。それにもかかわらず、厳格な規制枠組みの中で資産の審査、運営、及びその投資構造において、不動産RWAプロジェクトにとって参考となる枠組みを提供しています。

過去2年間の不動産RWAプロジェクトの運営を観察することで、それらの長所と短所についていくつかの明確な理解を得ました:

価値：

• 投資のハードルを下げる
• 不動産の流動性を高める
• 不動産投資の多様化
• グローバルな投資機会を提供
• 透明性を高める

短所：

• 法律および規制の不確実性
• 技術リスク
• 管理と運用の複雑さ
• 流動性は依然として限られています
• バリュエーションの課題

具体的なケースを深く研究すると、管理や製品の方法の違いにより、各プロジェクトが運営過程で直面する実際の状況は異なることがわかります。

ケーススタディ

私たちは、3つの不動産RWAプロジェクトを分析しました。各プロジェクトは不動産市場をトークン化するために異なるアプローチを採用しており、それぞれの分野で一定の代表性を持っています。注意すべきは、これらのプロジェクトはまだ初期段階にあり、その製品は長期的かつ広範な市場検証やテストを経験していないということです。

RealT

RealTは2019年に立ち上げられた、最も早い不動産RWAプロジェクトの一つで、ブロックチェーンを通じてアメリカの住宅不動産をトークン化し、小口投資家に提供することに特化しています。

RealTは、住宅不動産を購入し、米国の法律に従って保有する不動産をトークン化します。これらの不動産の管理、維持、賃料収集の責任は、第三者管理機関に委託されています。費用を差し引いた後、これらの不動産から得られる賃料は、そのトークン保有者に配分されます。RealTはトークン化プロセスを担当しますが、不動産資産を保有する会社とは法的に分離されています。その会社がデフォルトした場合、トークン所有者は保有不動産を管理する別の会社を指定する権利を持ちます。ユーザーは不動産トークンを保有していると、毎月その住宅の賃料を分配されることができ、分配金額は約2.5％の維持準備金と通常約10％の管理費を差し引く必要があります。

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モンゴメリーの不動産の例では、不動産トークンの総価値は323,020ドルで、各トークンの価格は52.10ドル、合計6,200トークンが発行されました。この不動産は毎月2,600ドルの賃料収入を生み出します。運営管理費用として622ドルを差し引いた後、毎月の純利益は1,978ドル、年間総額は23,736ドルです。したがって、各トークンは3.83ドルの配当を受け取り、年間利益率は7.35%になります。

この不動産に対して、RealTは市場に100%のトークンを提供しました。これは、RealTが顧客と共同で投資する必要がなく、ほぼ無リスクのモデルを維持して運営できることを意味します。管理機関は家賃から8%を取得し、維持費から残りの部分を取得します。投資プラットフォームは、トークン化された不動産、管理機関の選定、管理の監督に対して2%の手数料のみを請求します。この方法により、RealTチームは大量の管理時間を節約し、適格な不動産を見つけて市場にトークン化することに集中できます。

しかし、分散所有権は投資家間でリスクを分散するのに役立つ一方で、課題も引き起こします。投資家の投資比率が小さすぎると、企業の管理コストが高くなり、持続不可能になることがあります。RealTは保有する不動産を管理するために管理機関を選定します; RealTが不動産に大きな所有権を持っている場合、彼らは管理コストを削減する努力をします。しかし、RealTの持株比率が大きすぎると、まずトークンの流動性が低下し、次に不動産の小規模株主が監督責任を果たさなくなります。逆に、RealTの持株比率が極端に小さい場合、RealTは管理機関を選定するための十分な動機を欠き、積極的に監督に関与することができない可能性があります。多くの個人投資家にとって、管理機関を効果的に監督することは非常に困難になるでしょう。

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RealTマーケットで最新の完売した10件の不動産トークンを確認し、関連するブロックチェーンブラウザを使用して各不動産の保有者が何人いるかを調べます。RealTは不動産を異なる数量のトークンに分散させ、各トークンの価格が約50ドルになるようにしています。ほとんどの不動産はデトロイトにあり、約500人のトークン保有者がいます。その中で2件の不動産の保有者は1,000人を超えています。

約90%のRealT投資家が500ドル未満を投資し、約9%の投資家が500ドルから2,000ドルを投資し、1%の投資家がその額を超えて投資しています。これは、RealTがある程度、個人投資家に不動産投資市場を創出し、住宅市場の流動性を高めることに成功していることを示しています。

RealTは、主要な運営ネットワーク上の取引データに基づき、合計で約600万ドルの家賃を分配しました。プラットフォーム手数料は、維持費、保険、税金の変動に応じて、家賃の約2.5%から3%の範囲で、過去2年間のプラットフォーム収入は約15万ドルから18万ドルに相当します。しかし、RealTは不動産投資に参加することを強制されておらず、参加することを選択した場合でも、その参加の程度には特定の制限や説明がないため、RealTが家賃収入から得られる利益は不明です。

企業構造の観点から見ると、RealTはデラウェア州にコアエンティティを設立し、いかなる不動産資産も保有していません。RealTプロジェクトの運営エンティティとしてのみ機能します。さらに、RealTは一連の不動産会社の親会社も設立しました。最後に、RealTは各投資物件に対してそれぞれの子会社を設立しました。この構造は、ある不動産の財務または法的問題がRealTの他の不動産や親会社の運営に影響を及ぼさないように設計されています。

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)# パークル

Parclは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。Parclは、AMMアーキテクチャを通じて不動産関連の合成資産を市場向けに提供します。Parclは、特定の地域の不動産指数を作成するために、その販売履歴に基づいた価格データソースを導入しました。指数が作成された後、投資家は不動産価格の動向に対して投機的に賭ける機会を得ます。その地域の不動産価格に対して強気または弱気のポジションを構築します。

この方法は現実の不動産取引が存在しないため、Parclは実際の不動産運営における法的問題に巻き込まれることを回避しました。また、上記の基準に合致しないため、これが本当に不動産RWAプロジェクトと見なされるか疑問に思うかもしれません。しかし、これは比較的人気のあるRWAプロジェクトであり、多くの著名な企業からの投資を受けており、その独自性のため、不動産RWAの製品の多様化について議論する際にこれを含めることは合理的です。

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Parclのテストネットは2022年5月に開始され、現在そのTVLは1600万ドルです。しかし、1年以上の運営を経ても、Parclはあまり注目を集めていないようで、日々の取引量は1万ドル未満、日々のアクティブユーザーは50人未満です。

Parclの製品は使いやすく、迅速にアップグレードされ、価格提供者と指数市場の設計は比較的成熟しています。運営面では、Parclチームは積極的にユーザー獲得プログラムを展開しています。これらの利点と多くの著名な投資機関の支援にもかかわらず、Parclは依然として比較的低い市場の関心と市場シェアを維持しており、ユーザーベースは小さく、取引量は限られています。ある程度、暗号通貨市場が不動産指数製品を受け入れる準備が整っていないことを証明しているのかもしれません。

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)# レイノ

いくつかの大手暗号通貨会社も、不動産RWAの方向性に関する製品を探求しています。ある会社は、ユーザーが不動産をトークン化し、それに基づいて抵当貸付を行うことをサポートしようとしていると発表しました。また、不動産抵当貸付をサポートするために提携する会社もあります。

Reinnoは2020年に開始され、2022年に運営を停止したプロジェクトであり、市場にあまり跡を残していませんが、不動産RWAに関連する2つの製品を導入したことは注目に値します。

最初の製品は、トークン化された不動産に基づくローンサービスです。不動産所有者が資金調達を必要とする場合、彼らは不動産の書類をReinnoに提出できます。承認を得た後、Reinnoはデラウェア州に特別目的法人を設立します。その後、Reinnoは不動産トークンのためのスマートコントラクトを作成し、所有者はトークンをローンの担保として預け入れ、貸し出しを行うことができます。ローンの限度額はトークンの価値に基づいて決定されます。

第二の製品は住宅ローンファイナンスです。ユーザーが銀行の住宅ローンを使って不動産を購入した後、彼らは不動産の所有権をトークン化して資金調達を行うことができます。得られた資金は銀行の住宅ローンの返済に使用され、その後、顧客は固定金利で契約に対してそのローンを返済します。

Reinnoの運営は依然として中央集権的でオフラインのモデルであり、通常、顧客はオフィスにアクセスして不動産書類を提出する必要があります。Reinnoのようなアプローチには明らかなリスクがあります。まず、借り手がデフォルトしてローンの返済を停止することを選択した場合、Reinnoはトークン化サービスプロバイダーであって貸し手ではないため、借り手を訴えることが難しくなります。Reinnoは実際には担保となる不動産を所有していません。ローンは本質的にReinnoで資金を提供することを選択したユーザーによって提供されます。借り手と貸し手の間に直接的なローン契約が欠如しているため、特に分散型不動産トークンファイナンスの文脈では、これらの貸し手を保護するための確立された法的枠組みがありません。次に、不動産所有者が借り入れ後に家を売却することを決定したり、Reinnoが担保ファイナンスを完了した後に銀行への住宅ローンの返済を停止した場合、家の権利移転を引き起こすこの行為をReinnoが効果的に阻止することはできず、貸し手は実際に不動産の価値に対して「二重支払い」を受けることになります。これらの明らかなリスクは、プロジェクトの運営停止の原因の一つである可能性があり、今後、不動産RWAはより成長する必要があります。